【许小乐:房地产市场动能取决于需求的转化能力】

时间:2019-08-06 来源: 社会新闻
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  楼市调控持续深入、行业竞争日渐激烈,2019年的中该国的房地产业必须步入一个舒适的圈子。 7月26日,房地产行业领导人齐聚博鳌21世纪房地产论坛,讨论“在稳定和平衡的愿景下实现中性增长”。

事实上,房地产进入一个新的周期需要行业跳出原始框架,以了解市场发展的新逻辑。壳牌研究所首席市场分析师徐晓乐指出:“过去,人口流动已经塑造了城市房地产市场。现在,房价反过来又影响了人口流动。高房价并不意味着市场活力强劲。过高的房价将抑制可持续的市场增长。“我们应该如何衡量新周期中的市场潜力以及它将如何因趋势而发生变化?

城市购买动能:第一组确定连续性,并改善决策变化

城市购房的动能是房地产市场持续稳定增长的能力。徐小乐坦率地说:“目前对房地产市场的判断存在路径依赖和误解,即通过房价衡量城市房屋购买量的能力,并将高房价视为高产能,并陷入预计周期'高房价 - 买房 - 价格上涨。'“徐晓乐坦言,只有短期价格上涨。如果没有稳定的交易量支持增长,实际上缺乏可持续的购买势头。

事实上,徐小乐的观点得到了证实,房价只是上涨或不下跌的神话正在被打破。壳牌研究院的数据显示,从2018年到今年上半年,一些热点城市的房价持续下跌。今年上半年,在全国100个城市中,去年有56个城市房价下跌,44个城市价格上涨。其中,上半年北京和上海的一线城市房价指数分别下跌2.8%和2.6%。

在同样的控制下,为什么一些城市受到小型和短期冲击的影响,一些城市受到影响和持续性的影响?徐晓乐认为,从表面上看,各个城市都有不同的调整和调整。根本原因是城市房地产市场内部结构的差异。

确定市场的可持续性。徐晓乐表示,目前监管的核心是降低第一批进入市场的能力。同样是提高首付比例,这对房价较低的城市影响不大。但是,在高房价的城市,第一组不能进入,改变房屋的驱动力不足,市场受到很大影响。可以说,第一批人是城市的“现金流”。

基于以上分析,徐晓乐认为,高房价并不意味着市场势头强劲,过度的房价已经成为房地产市场的抑制力量。 “我们建议用买房的动能作为衡量市场的新指标。城市购买动能的关键在于市场的可持续性。核心是购房需求的转变。“

徐晓乐介绍说,壳牌研究院和21世纪工业研究院共同选择了城市住房拥有率,住房价格与收入的比例,二手房交易的比例和住房交换团体的比例来描述潜力急需的规模,进入市场的难度和市场需求。房屋大小的三个核心变量由市场驱动,然后在全国100个城市的房屋购买动员中排名。

第二次“房改”:振兴股票资源,回归居住的本质

“从名单中可以看出,深圳只需要最强的可持续性,武汉的转型最强,但收缩的城市却很弱。”徐晓乐表示,深圳是第一个潜在需求巨大的北京和上海。转换为压缩潜在需求更加困难,其次。武汉是一个二线城市,由于其优惠的政策,突破了黑马名单,在提高购买力方面排名第一。总体而言,一线和二线重点城市基本进入TOP20,西安和成都也分别位于TOP15,动能指数分别为0.46和0.15。

在一个城市之外。近年来,城市圈的增长已经很明显。然而,徐晓乐认为,“城市圈的整体动能取决于内部平衡和城市动能的变化。圈内的动能很接近,区域一体化带来了市场的可持续性。“住房成本高的城市将受到高房价的影响。束缚并变得不可持续。相反,住房成本相对合理的城市将在未来的竞争中显示出优势。从名单数据来看,北京城市圈呈两极分化,北京和天津分列第二和第十,河北省廊坊,保定等城市排名第40。上海城市圈内的房屋动员是梯队分布。杭排第一梯队,无锡,常州第二,南通,嘉兴,湖州等第三梯队动能相对较低;城市圈内动能分布均衡,深圳,广州,最大动能,珠海,东莞,佛山中山与中山之间的差异不在中间位置,而江门是最小的。

它也在不断扩展。

如果1998年启动的“房改”从0到1实现了中国的住房市场化,那么现在似乎是开始“二次房改”的正确时机。 “1998年,第一次住房改革是建立以市场为导向的生产机制来覆盖房屋;第二次住房改革的核心意义是让股票房屋得到更好的维护,并重新考虑住宅的基本需求是否得到了照顾。让人们从“必须生活”到“生活得好”。这里涉及的改革非常庞大,包括对股票市场的监管,租赁行业的发展,社区运营和服务以及为股票建立服务的需要。财政,税收和土地制度建立了一个循环和可再生的住房系统,“徐晓乐说。

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