大悦城:持有开发双轮驱动 轻重并举价值典范

时间:2019-09-27 来源: 国际新闻

经过长时间的重组,2019年开发+持有公司和大悦城房地产的两轮驱动重组:公司持有大悦城房地产64.18%股权,并被授予大悦城上市房地产。重组后,公司形成了以商业地产和住宅房地产为主业的综合性房地产开发平台,涵盖酒店,长期出租公寓和旅游房地产,形成双轮双核“持有+发展“和”产品+服务“。发展模式。公司继续设在北京,上海和上海。重点发展长江中心城市和高潜力城市,成渝城市群和“一带一路”。

发展业务:自19年以来,公司的结转速度加快,平均结算价格导致毛利大幅增加。自19年以来,公司的房地产结转速度加快,业绩迅速释放。 1)公司收入在17年或18年内出现负增长,主要原因是结算速度放缓。中道开始加快结转。未售出面积仍有271.6万平方米,预计未来3 - 4年内可以结算。预付账户/收入锁定率将达到147%。 2)由于平均结算价格上涨,总结算利率将大幅提高10%。平均销售价值为2.8W的PCT支持高毛利率。 2019年1月,大悦城房地产(0207.HK)实现结算收入40.24亿元,比上年增长120.3%,主要来自上海一号项目的交付和结算。平均结算价格为60.3万元/平方米,比上年增长77%。合并后,公司平均综合结算价格上涨31%至35.3万元/水平。 2019年,公司销售额估计为1624亿元,相当于每平方米28万元的平均价格。预计年平均销售价格将持平或略低。目前,公司实现可售值2600亿元,相当于每平方3万的平均销售价格,支撑了公司的高毛利率。

持有物业:品牌价值100亿,探索轻资产运营模式公司Joy City品牌的名称为136亿。 1)公司对新二线城市的反周期布局表现出优异的反周期投资能力。该公司的逆向投资大幅降低了投资成本。 2017年和18年,该公司的购物中心收入增长率与16年相比有所放缓。 18年来,该公司新开了三个大悦城(17年17个)。经营为王,品牌为IP,三年商场单价继续增长。 2019年上半年,大悦城购物中心(不包括春风)实现租金收入15.46亿元,同比增长25%,主要原因是18大新开业的三大大悦城业务岁月逐渐走上正轨,逐步释放更高的平。影响。 2)新的“Spring Breeze”产品线错位,并探索更广阔的商业空间。该公司有四个项目将在春风中建设和正在建设中,预计将在3 - 5年内启动。 3)管理输出+资金持有,轻量化的道路正在逐渐消失。目前,公司管理着2月的产量。与此同时,上半年上海长丰和西安大悦城注入基金,预计将带来8.7亿的投资收益。通过注入资金来振兴资产存量,建立资本周期并加速公司的轻资产运营。

对财务报表的影响1)公司的融资成本在18年内有所增加。预计并购的净资产将增加(杠杆率降低),预计融资成本将下降;

2)受合并影响,公司短期偿债能力略有下降,净经营现金流转为正; 3)此外,在Joy City物业合并后,投资性房地产将以成本法计量,因此1公平价值变动收入不包括在合并报表中。 2投资性房地产需要每年折旧。 2019年,H1大悦城的投资性房地产在18年间增加了291亿元,主要来自大悦城的整合,按成本法计算。在此之后,如果按照30年计算折旧,年平均折旧9.7亿元将计入公司的经营成本,对母公司净利润的影响将达到4.7亿左右。

投资建议:公司目前持有10个大悦城项目,预计公司年平均可出租面积将增加约10-15万平方米。随着已经投入运营的项目的稳定运行,预计租金收入将逐步增加。同时,公司将启动轻资产管理出口和资金持有模式,加快控股资产的周转运作。在销售业务方面,公司加快结算,有提高总利率的空间,具有销售和征地优势,继续培育一,二线城市。合并后,公司资产变得更加浓厚,偿债能力得到提升,融资成本降低。但是,还应注意投资性房地产计量方法变化带来的利润和损失。影响。基于上述观点,我们将公司的净回报率从280437.58万元调整为1920年的27131.9亿元,相应的每股盈利分别从0.650.83元增加到0.690.81元。根据可比公司的一致预期,我们在2019年给予公司12倍的PE和相应目标价格的8.28元以维持“买入”评级。

风险提示: 市场调控超预期,公司销售不及预期, 资产价格大幅下跌,基金运营不及预期

(责任编辑:DF515)

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