透视房企资金链:融资全面收紧 狠抓回款准备过冬

时间:2019-08-23 来源: 国际新闻
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住房企业资金链透视:融资完全收紧,支付准备是“冬天”

自2008年以来,中国开发商似乎从未像现在这样重视现金流。

在宏观流动性相对宽松的背景下,今年的房地产调控点转向融资方面。从引进第23号文件,收紧房地产信托,限制境外债券发行,银行专项检查,房地产融资稳步增加,银行信贷,信托和国内外融资渠道已经收紧了。

通过出售资金,减少土地收购甚至暂停征地,保持自己的资金池“活水”足以成为开发商最重要的事情。

8月14日,国家统计局公布的房地产开发投资和销售情况显示,仅7月份,住房企业资金就达到1843.4亿元,同比增长5.8%,增速为几乎与六月相同。

在“21世纪经济报道”中,拆解资金来源发现,在国内贷款和自筹资金同比明显下降的情况下,仍然支持房地产开发资金增加的重要因素是销售还款。

8月,一些住房公司,如富力和KWG,公开表明了自己的立场,强调销售收益的加速,并强调了冬季储备现金的紧迫性。

许多券商预计今年下半年房地产融资将继续收紧,土地市场将会降温。经营现金流将成为住房公司的生命线。

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自2008年以来,中国开发商似乎从未像现在这样重视现金流。 - 宋文辉的照片

国家统计局统计显示,1 - 7月,住房企业资金达到9.8万亿元,1 - 6月份放缓0.2%。

仅在7月份,住房公积金的增长率仅比6月份高出0.1%。

据中信证券统计,7月份住房融资总额为1159亿元,同比增长96%,比上月大幅增长91%。但是,由于新老需求的增加,融资主要是由于住房公司的债务危机,以及资金的发展到位。

其中,国内发展贷款较上月下降6.0%,个人按揭贷款下降0.1%。

与前几个月相比,个人贷款放缓明显。自7月以来,许多地方提高了抵押贷款利率并降低了贷款利率。根据荣360报告,7月份中国首套住房贷款的平均利率为5.44%,相当于基准利率的1.11倍。

以深圳为例,7月份,在深圳26家银行的利率中,首套住房主流贷款的利率为5%,第二套住房主流贷款的利率为10%。

此外,由于融资渠道整体收紧和监管升级的影响,住房企业自筹资金显着下降,成为唯一同比下调的指标。季度分别下跌7.4%和13.8%。

今年上半年火热的房地产信托已大幅降温。根据福利信托网的数据,7月份成立的房地产信托基金数量为462个,募集资金762亿元,比上月下降30%。

中信证券(CITIC Securities)分析师姜玉辉指出,未来银监会将提醒信托公司警告是一项正常化工作。房地产信托政策的收紧将在今年下半年更加清晰地反映出来。预计未来增长率将继续下降。

在这些基金中,唯一增长的是存款和预收款,同比增长12.8%,增长率为11.6%。

光大证券(Everbright Securities)分析师何达曼(He Daman)认为,7月份住房公积金来源的国内贷款和自筹资金在去年同期大幅放缓。由于销售反弹走强,整体资金在同月仍略有增加,但预计目前维持当前后续销售水平较为困难,行业压力将逐步增加。

融资渠道整体紧缩已经凸显,资金压力已大幅降低土地市场。

根据国家统计局的数据,7月份,该国的土地购置面积和土地交易价格分别比6月份下降了22.5%和15.8%。白城的土地交易溢价率全面下降。其中,第一,第二和第三线分别下跌19.3%,5.2%和7.8%。

智库房地产研究中心研究室主任颜跃进认为,整体融资环境将进一步收紧,这将不可避免地给房企带来新的资金压力。住房企业在征地和项目开发过程中会遇到新问题。这反过来又导致了资本链的恶性循环。

第一太平戴维斯分析师谢方元预计二手土地市场将有更多机会。一些开发商面临资本周转的压力,开始寻求股权合作或直接转让他们持有的土地。土地价格可能有下降空间,持有资金的开发商和投资者可能希望耐心等待,等待机会,并以较低的成本获得土地。

早在2014年,万科就强调“没有退货的销售不是真正的销售”,而且回报和收款率的重要性已经提升到了第一位。今年,住房公司普遍开始强调这一指标。

对于保利的发展,尽管融资压力相对较小,但年中报告的数据显示,2019年上半年,保利通过销售总回报为2168亿元,回报率提高了8个百分点。与去年同期相比,增长率为86%。进一步增强抵御风险的能力。

在徐汇控股于8月13日举行的年中业绩会议上,其95%的回报率也特别引人注目。根据财务报告,2019年上半年,徐汇控股的回报率同比上升8个百分点至95%。

在这方面,徐汇控股有限公司总裁林峰表示,房地产公司的造血能力比融资能力更重要。为此,该小组已在该小组内设立了一个特别的收集小组。 KPI评估也基于回报,而不仅仅是销售。

此外,阳光城也是重视资金和现金的住房公司之一。财务报告显示,2019年上半年,阳光城的回报为725亿元,平均回报率为80.5%,高于2018年底。

华泰证券研究报告统计显示,2019年8月至12月,房地产债券到期日总额达到2106亿元,其中8月至10月房地产债券月到期金额较大,每月总金额为469亿元。 500亿元,559亿元,住房企业将进入下半年偿债高峰期。

对于一些债务压力大,资金链紧张的房地产企业来说,“促进销售和募集资金”将是下半年这些住房公司最明智的方式。

首先显示出逐年上升的净负债率。

富力地产的内部文件指出,在下半年,原则上将暂停征地。如有优质土地等特殊情况,项目将另行报告集团主席审批;今年下半年的重点工作将集中在“促进销售和筹集资金”。确保销售基于追求最大的项目收入。

此外,正在缓解融资压力的新城控股也正在加速支付。 7月22日,新城控股宣布将首次出售40个项目。 7月24日,新城控股10家项目公司与对方签订了相关股权和债权转让协议。交易代价约为41.5亿元。

方正证券指出,目前房地产行业融资渠道收紧,住房公司纷纷加大对内生现金流的重视,开发商更加注重销售资金的回报,以及土地收购与现金流之间的良好平衡。

华泰证券研究报告指出,自有资金是企业偿还债务的基本保证。提高内源性造血能力和加快销售还款是债务滚动的关键,尤其是融资能力差的住房企业。

宜居研究院智库研究中心研究室主任颜跃进表示,关注回报表明,部分住房企业资金需求相对较高。在当前资金压力,库存压力和政策压力的压力下,房地产企业必须改变销售策略,以回报资金。由于下半年融资渠道收紧带来的财务压力,该价格通过降价促销,价格销售和定价策略来定位。

阳光城执行副总裁吴建斌表示,现阶段,住房企业必须克服目前的困难,必须把握“现金为王”的理念。主要原因是从两个方面优化现金流:首先,不购买土地,退出尚未确认。右翼的土地;第二是控制已经开始的项目的进度。

主编:张海英

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